El abogado experto en urbanismo y presidente del Club de Empresarios y Profesionales de Marbella, Alejandro Criado, concreta el “problema financiero” en la “democratización” que hubo con las cajas de ahorro y en la supervisión por parte del Banco de España, y compara las 200.000 Viviendas de Protección Pública que se construían al año en los años 60 (el 90% del total) con las entre 8.000 y 10.000 de la actualidad (no llegan al 10%)
Marbella, 27 de septiembre de 2025.- El abogado experto en urbanismo Alejandro Criado centrado el problema de la vivienda en España en la dificultad que hay para acceder a un crédito y en la poca oferta existente, descargando de responsabilidad a las normativas urbanísticas. El que también es presidente del Club de Empresarios y Profesionales de Marbella (CEPM) ha sido el primer ponente tras la reanudación de las charlas organizadas por el colectivo tras el parón de agosto. Bajo el título La legislación urbanística, los planes de última generación y el problema de la vivienda a precio asequible en España, ha señalado que el “problema financiero” es consecuencia por una parte, de la “democratización” que hubo con las cajas de ahorro y por otra, de la supervisión del Banco de España de todas las entidades. Asimismo, ha puesto en comparación la cantidad de viviendas que se construían en el país hace 60 años con las de la actualidad, concretando en las de protección oficial; eran unas 200.000 en la década de los 60, constituyendo el 90% del total mientras que ahora apenas alcanzan las 8.000 ó 10.000 dependiendo del año, representando menos del 10% del conjunto levantado en cada ejercicio.
Criado ha puesto en antecedentes a los asistentes al almuerzo, charla y coloquio que organiza mensualmente el CEPM y ha expuesto la vida de los matrimonios jóvenes de los años 60 y 70 cuando “cualquier pareja, con tres o cuatro hijos, en 15 años se pagaba una casa, sin que además le supusiera un gran esfuerzo hacerlo”, mientras que en 2025, un matrimonio con uno o ningún hijo incluso “le cuesta mucho pagar un hogar en 40 años y se le anima a que busque un alquiler”. Y partiendo de este escenario, Criado ha analizado las posibles causas, señalando en primer lugar (aunque no por ello la más importante) “el acceso al crédito” que tienen hoy día las familias jóvenes porque “como mucho les dan el 80% del valor de la vivienda” lo que conlleva que, como los gastos derivados de la compra suponen alrededor del 10% del precio, para adquirir una vivienda de 250.000 euros, deben tener ahorrados 75.000. Además, “la vivienda en sí misma está ahora mismo “muy cara y la diferencia entre los salarios y el precio de los inmuebles es mucha más de la que había en las décadas de los 60 y 70”, ha añadido el ponente.
Criado se ha centrado en el “problema financiero” que puede venir de dos posibles causas. De un lado, la llamada “democratización de las cajas de ahorro en 1985 que supuso que los políticos entraran en tromba en los órganos rectores y cometieran muchas irregularidades que han llevado al descrédito de la banca en general”. De otro lado, el abogado urbanista se ha referido a la supervisión de la solvencia de los bancos por parte del Banco de España, algo que es consecuencia de la “mala praxis” de las entidades en la época de la “burbuja” cuando concedían “créditos por valor del 100 y 110% del valor del inmueble y muchos clientes al cabo de cierto tiempo les entregaban las llaves” algo que “ha supuesto que los bancos hayan perdido mucho dinero”. De modo que ahora mismo “los bancos no tienen la capacidad suficiente para que los créditos puedan fluir”.
Otro de los problemas en el acceso a una vivienda asequible es que no hay oferta suficiente, ha subrayado el ponente, porque por una regla básica de la economía, si hay mucha demanda y además la oferta es poca, “los precios suben”. Para ilustrar y describir el actual escenario, ha apuntado las épocas de la historia reciente española en la que más vivienda se ha construido, que son el tramo de 1974, 1975 y 1976, y más cerca en el tiempo, 2005, 2006 y 2007. Por el contrario, en el caso de la vivienda protegida, para encontrar el periodo en que más se edificaron en el país hay que remontarse hasta mitad de los años 60 “cuando llegaron a construirse 200.000 al año, constituyendo el 90% de todos los inmuebles que se levantaban, mientras que ahora apenas se edifican entre 8.000 y 10.000 al año, que no suponen ni el 10%”. Y es que, en 2008, justo antes de la crisis, según ha señalado Criado, “había un exceso de 600.000 viviendas” mientras que “ahora faltan un millón”.
¿Y qué parte de responsabilidad tienen las leyes urbanísticas? Pues no tanta como parece, ha considerado el experto. Criado se ha trasladado hasta 1998 “cuando se liberalizó el suelo” con el Gobierno de José María Aznar lo que “significaba que todo aquel suelo que no estuviera protegido, fuera urbanizable para dar facilidad, aunque también los ayuntamientos tenían la capacidad de proteger los terrenos” algo que desmonta los argumentos tantas veces escuchados de que aquella ley “fue la causante de la crisis financiera”. De aquella legislación se pasó en 2007 a “todo lo contrario” cuando se estipuló que “todo aquel suelo que no fuera estrictamente urbano, se debía proteger”, con lo que el “suelo urbanizable era casi todo y de pronto se convirtió en casi nada”, ha detallado el ponente. Consecuencia inmediata: como no se podía construir, llegó la especulación inmobiliaria.
Además, en el mismo sentido, ha criticado la actual legislación andaluza, la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), por la poca disposición que contiene para la construcción de vivienda, y la dificultad que añade la gran cantidad de informes sectoriales que requieren los planes generales.
Criado igualmente ha denunciado por otra parte que la Agenda Urbana 2019 tiene el propósito de que “las ciudades no crezcan” y así está planteado también en los planes generales que se están tramitando ahora mismo en la Costa del Sol.
